O dražbah
23.11.2017
Vsak od nas se zaveda dejstva, kako pomembno je imeti lastno streho nad glavo. Zavedamo pa se tudi, da to ni vedno tako enostavno in, da so cene nepremičnin dokaj visoke, zaradi česar iščemo alternative in ugodnejše rešitve. Vsekakor je dandanes ena od najboljših možnosti nakup nepremičnine na dražbi.
V kolikor še ne veste vsega, kar bi vam mogoče pomagalo do sodelovanja na dražbi in morebitnega nakupa lastne nepremičnine, vam podajamo odgovore na najbolj pogosta in pereča vprašanja o dražbi.
Torej, kaj sploh je dražba?
Dražba je način prodaje in nakupa različnih predmetov, premičnin in nepremičnin. Pri prodaji se upošteva najvišja ponujena cena, kar pomeni, da nepremičnino ali drug predmet dražbe dobi / kupi tisti, ki zanj ponudi največ.
Pri vsakem predmetu dražbe zasledite izklicno ceno, ki pomeni, kaj?
Izklicna cena je začetna cena predmeta. Gre za ceno ali znesek, pod katerim se predmet dražbe ne more prodati in se ta lahko zgolj viša.
Pred udeležbo oziroma sodelovanjem na dražbi je potrebno plačati varščino. Kaj to pomeni?
Zato, da pristopite k dražbi, morate pravočasno vplačati varščino, ki je običajno 10% znesek od izklicne cene. Gre za varno naložbo in dejansko ne izgubite ničesar, saj se vam varščina v celoti povrne, če ne boste zadnji ponudnik oziroma ne kupite ničesar. V kolikor ste zmagali na dražbi in je vaša cena bila zadnja, se varščina všteje v kupnino. V primeru, da ste zadnji oziroma zmagovalec dražbe, pa si premislite glede nakupa, se vam v tem primeru varščina ne vrne. Gre za »varnostni ventil«, ki je vsekakor enako pomemben za obe strani, za vas kot udeleženca dražbe in tudi za prodajalca.
Ali lahko vsak oziroma, kdo vse lahko sodeluje pri zbiranju ponudb ali na dražbi?
Vsak, ki pravočasno vplača varščino in izpolnjuje druge pogoje udeležbe (v kolikor so ti razpisani, seveda), lahko sodeluje na dražbi ali pri zbiranju ponudb. Ena redkih omejitev, ki preprečuje sodelovanje na dražbi je, da se je ne more udeležiti nihče, ki uradno sodeluje pri dražbi, je sodnik, izvršitelj ali dolžnik. Dražbe pa se lahko udeležijo tako fizične kot pravne osebe, ne pa tudi tuje pravne ali fizične osebe (ne morejo dobiti lastninske pravice) iz držav v skladu z zakonodajo RS.
Zgodi se lahko, da predmet na dražbi ni bil prodan. Kaj sledi?
Če se predmet ne proda, se lahko in tudi se običajno dražba ponovi - ponavlja se lahko tolikokrat dokler se predmet dražbe ne proda ali pa se prodajalec odloči drugače. Običajno se ponovi v roku enega do treh mesecev.
Običajno se na drugi (ponovljeni) dražbi izklicna cena zmanjša. Za koliko?
Na prvi dražbi se postavi izklicna cena in, če izdelek ni bil prodan in se dražba ponovi, je lahko na drugi dražbi izklicna cena celo 50% nižja. Na vsaki nadaljnji dražbi, torej tretji, četrti, peti, itd., se bo izklicna cena nižala in bo tako lahko celo za 50% nižja od izklicne cene na prvi dražbi.
Včasih se dražba prekliče. Kaj to pomeni?
Četudi je določena dražba razpisana, lahko pride do preklica in sicer iz različnih razlogov, ki so vsekakor dober razlog za preklic. Primer je recimo, da je dolžnik poravnal dolg, opažene so napake v procesu prodaje, razne spremembe prodaje, itd. Toda, preklicana dražba se lahko še ponovi, če je bila preklicana iz razlogov ali pomanjkljivosti, ki so kasneje bile odpravljene.
Ali je možno, da sem na dražbi edini ponudnik in kaj to zame pomeni?
Možno je, da boste edini udeleženec dražbe, kar je velika prednost za vas, saj lahko kot edini predmet dražbe kupite tudi po izklicni ceni.
Kaj sploh je tržna vrednost?
To je, ko se na določen datum za določen predmet na prostem trgu oblikuje najverjetnejša cena.
Kaj pa je likvidacijska vrednost?
Likvidacijska vrednost je nižja vrednost od tržne vrednosti in predvsem »zagovarja« dejstvo, da je premoženje potrebno čim prej prodati.
Katere dražbe boste zasledili na naši spletni strani?
Če vas zanima, kaj vse vam ponujamo in vam bomo v prihodnje, vam razkrivamo:
- dražbe v živo na naprej določenih lokacijah,
- zbiranje ponudb (zavezujoče ali nezavezujoče),
- klasične prodaje.
Opisi različnih dražb
Sedaj, ko že vemo, da so nam na voljo različni načini dražbe, je prav, da spregovorimo o vsaki teh tistih nekaj besed, zaradi katerih se bomo lažje odločili, katera dražba oziroma način je najprimernejši za nas in naše potrebe.
- JAVNA DRAŽBA (zviševanje izklicne cene)
Gre za dražbo, ki poteka v živo in ima vsak predmet dražbe izklicno ceno, predhodno pa je običajno potrebno vplačati varščino, preko bančne transakcije ali v gotovini. Vplačana varščina je »na varnem«, saj se vam v primeru, da niste zmagovalec dražbe ta v celoti povrne, če pa ste zmagovalec, se vam varščina všteje v kupnino predmeta. V primeru, da ste najvišji ponudnik, ste tako vi kot tudi prodajalec zavezani skleniti pogodbo in predmet tudi kupiti.
- JAVNO ZBIRANJE PONUDB je lahko zavezujoče ali nezavezujoče.
Zavezujoče zbiranje ponudb ne poteka v živo, ponudbe se pošiljajo preko emaila ali po pošti. Tudi v tem primeru ima vsak predmet izklicno ceno in je tudi v tem primeru običajno potrebno vplačati varščino, katera se vam vrne v primeru, da niste ponudnik najvišje cene ali pa se vam všteje v kupnino, če ste zmagovalec dražbe. V primeru, da ste najvišji ponudnik, ste tako vi kot tudi prodajalec zavezani skleniti pogodbo in predmet tudi kupiti.
Nezavezujoče zbiranje ponudb tudi ne poteka v živo in se tudi kot pri zavezujočem zbiranju ponudb, ponudbe pošljejo po pošti ali preko emaila. Pri tem primeru zbiranja ponudb nimajo vsi predmeti izklicne cene, tako, da imate odprte možnosti in lahko ponudite poljubno vsoto ali znesek za vam zanimiv predmet dražbe. Razlika je predvsem tudi v tem, da v večini primerov ni potrebno predhodno vplačati varščine preko bančne transakcije. Če pa je ta obvezna, se vam v primeru, da ste na dražbi zmagali ta vračuna v kupnino, v nasprotnem primeru pa se vam povrne. Kar je še bistvena razlika, je ta, da vam pri tem načinu zbiranja ponudb, prodajalec ni zavezan prodati predmeta, četudi ste morebiti najvišji ponudnik.
- KLASIČNA PRODAJA
Pri tem načinu prodaje so pogoji prodaje v celoti odvisni od prodajalca.
Javna dražba z zviševanjem in zniževanjem izklicne cene? Kako poteka in kaj sploh je?
Dražba se začne po pravilih dražbe z nižanjem cene. Ko dražitelj sprejme ceno javne dražbe z zniževanjem izklicne cene, se dražba nadaljuje po pravilih dražbe z višanjem cene. V tem primeru je dražitelj sprejel dražbo z zniževanjem cene in je tako to izklicna cena drugega dela dražbe. Nekdo drug od dražiteljev pa lahko sprejme višjo ceno dražbe z zviševanjem cene in tako poteka dražba naprej po pravilih zviševanja cene.
Ko je predmet našega zanimanja premičnina (avtomobil), kako naj bomo prepričani, da je ta v voznem stanju?
Glede na to, da pri tem načinu prodaje in kupovanja predmetov velja pravilo »videno kupljeno« in, da ne moremo po nakupu uveljavljati raznih reklamacij, je dobro, da se pred nakupom posvetujemo ali pozanimamo pri prodajalcu o stanju premičnine ali drugega predmeta, ki nas zanima. Predmet si lahko seveda tudi predhodno ogledamo in se tako z gotovostjo prepričamo o brezhibnosti ali o napakah.
Po uspešnem nakupu, prenehajo določene pravice. Katere?
Ko se kupnina izplača, prenehajo določene pravice tretje osebe do premoženja, katero je predmet prodajne pogodbe. Sem sodi zemljiški dolg, hipoteka ali zastavna pravica, stavbna pravica ali stvarno breme in osebne služnosti, če so te bile pridobljene po začetku stečajnega postopka. Prav tako preneha pravica do obremenitev in do prepovedi odtujitve.
Ali si je pred udeležbo na dražbi možno ogledati predmete, ki me zanimajo in katere želim kupiti?
Običajno si je predmete, ki bi nas utegnili zanimati možno ogledati predhodno, tudi pred plačilom varščine. Seveda se je potrebno predhodno dogovoriti za ogled in je običajno ta določen že v priloženem dokumentu o dražbi.
Obveznosti izbranega ponudnika na dražbi so?
Obvezna in v prvi vrsti je prodajna pogodba, izplačilo kupnine ter izpolnjevanje drugih obveznosti, v kolikor so te navedene v pogodbi. Razen v primeru klasične prodaje, ko se vse dogovarja in je odvisno neposredno od prodajalca.
Ali je spletni portal nepremičnine365.com prodajalec?
Ne in tudi dražbe ne potekajo v prostorih spletnega portala. Portal vam zgolj ponuja informacije in vam razkriva dražbe tako doma kot v tujini. V kolikor pa bi potrebovali pomoč ali svetovanje in podporo pri sodelovanju na dražbi, pa so vam strokovnjaki na tem področju s portala vselej na voljo.
Podane so tudi cene paketov. Ali te vključujejo DDV?
Glede na to, da nismo DDV zavezanec (v skladu s 1. točko 94. člena Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1) DDV ni obračunan), je v ceno že vključen davek.
Obstaja tudi možnost brezplačne registracije. Katere informacije dobim s pomočjo le te?
Mogoče najbolj pomembno – obveščanje o zanimivih dražbah, da vam več nobena ne bi »ušla«. Vidna je tudi višina varščine, kratek opis, slika in tudi izklicna cena.
Če zakupim paket, katere informacije pridobim s tem?
Če se odločite za zakup paketa, so vam pravzaprav na voljo vse informacije, katere potrebujete zato, da sodelujete na dražbi. To pa so lokacija prodaje, kdo je prodajalec in tudi njegov kontakt, naslov za pošiljanje ponudb, datum in ura dražbe, priložen dokument in seveda obveščanje o najbolj zanimivih dražbah.
Torej, kaj sploh je dražba?
Dražba je način prodaje in nakupa različnih predmetov, premičnin in nepremičnin. Pri prodaji se upošteva najvišja ponujena cena, kar pomeni, da nepremičnino ali drug predmet dražbe dobi / kupi tisti, ki zanj ponudi največ.
Pri vsakem predmetu dražbe zasledite izklicno ceno, ki pomeni, kaj?
Izklicna cena je začetna cena predmeta. Gre za ceno ali znesek, pod katerim se predmet dražbe ne more prodati in se ta lahko zgolj viša.
Pred udeležbo oziroma sodelovanjem na dražbi je potrebno plačati varščino. Kaj to pomeni?
Zato, da pristopite k dražbi, morate pravočasno vplačati varščino, ki je običajno 10% znesek od izklicne cene. Gre za varno naložbo in dejansko ne izgubite ničesar, saj se vam varščina v celoti povrne, če ne boste zadnji ponudnik oziroma ne kupite ničesar. V kolikor ste zmagali na dražbi in je vaša cena bila zadnja, se varščina všteje v kupnino. V primeru, da ste zadnji oziroma zmagovalec dražbe, pa si premislite glede nakupa, se vam v tem primeru varščina ne vrne. Gre za »varnostni ventil«, ki je vsekakor enako pomemben za obe strani, za vas kot udeleženca dražbe in tudi za prodajalca.
Ali lahko vsak oziroma, kdo vse lahko sodeluje pri zbiranju ponudb ali na dražbi?
Vsak, ki pravočasno vplača varščino in izpolnjuje druge pogoje udeležbe (v kolikor so ti razpisani, seveda), lahko sodeluje na dražbi ali pri zbiranju ponudb. Ena redkih omejitev, ki preprečuje sodelovanje na dražbi je, da se je ne more udeležiti nihče, ki uradno sodeluje pri dražbi, je sodnik, izvršitelj ali dolžnik. Dražbe pa se lahko udeležijo tako fizične kot pravne osebe, ne pa tudi tuje pravne ali fizične osebe (ne morejo dobiti lastninske pravice) iz držav v skladu z zakonodajo RS.
Zgodi se lahko, da predmet na dražbi ni bil prodan. Kaj sledi?
Če se predmet ne proda, se lahko in tudi se običajno dražba ponovi - ponavlja se lahko tolikokrat dokler se predmet dražbe ne proda ali pa se prodajalec odloči drugače. Običajno se ponovi v roku enega do treh mesecev.
Običajno se na drugi (ponovljeni) dražbi izklicna cena zmanjša. Za koliko?
Na prvi dražbi se postavi izklicna cena in, če izdelek ni bil prodan in se dražba ponovi, je lahko na drugi dražbi izklicna cena celo 50% nižja. Na vsaki nadaljnji dražbi, torej tretji, četrti, peti, itd., se bo izklicna cena nižala in bo tako lahko celo za 50% nižja od izklicne cene na prvi dražbi.
Včasih se dražba prekliče. Kaj to pomeni?
Četudi je določena dražba razpisana, lahko pride do preklica in sicer iz različnih razlogov, ki so vsekakor dober razlog za preklic. Primer je recimo, da je dolžnik poravnal dolg, opažene so napake v procesu prodaje, razne spremembe prodaje, itd. Toda, preklicana dražba se lahko še ponovi, če je bila preklicana iz razlogov ali pomanjkljivosti, ki so kasneje bile odpravljene.
Ali je možno, da sem na dražbi edini ponudnik in kaj to zame pomeni?
Možno je, da boste edini udeleženec dražbe, kar je velika prednost za vas, saj lahko kot edini predmet dražbe kupite tudi po izklicni ceni.
Kaj sploh je tržna vrednost?
To je, ko se na določen datum za določen predmet na prostem trgu oblikuje najverjetnejša cena.
Kaj pa je likvidacijska vrednost?
Likvidacijska vrednost je nižja vrednost od tržne vrednosti in predvsem »zagovarja« dejstvo, da je premoženje potrebno čim prej prodati.
Katere dražbe boste zasledili na naši spletni strani?
Če vas zanima, kaj vse vam ponujamo in vam bomo v prihodnje, vam razkrivamo:
- dražbe v živo na naprej določenih lokacijah,
- zbiranje ponudb (zavezujoče ali nezavezujoče),
- klasične prodaje.
Opisi različnih dražb
Sedaj, ko že vemo, da so nam na voljo različni načini dražbe, je prav, da spregovorimo o vsaki teh tistih nekaj besed, zaradi katerih se bomo lažje odločili, katera dražba oziroma način je najprimernejši za nas in naše potrebe.
- JAVNA DRAŽBA (zviševanje izklicne cene)
Gre za dražbo, ki poteka v živo in ima vsak predmet dražbe izklicno ceno, predhodno pa je običajno potrebno vplačati varščino, preko bančne transakcije ali v gotovini. Vplačana varščina je »na varnem«, saj se vam v primeru, da niste zmagovalec dražbe ta v celoti povrne, če pa ste zmagovalec, se vam varščina všteje v kupnino predmeta. V primeru, da ste najvišji ponudnik, ste tako vi kot tudi prodajalec zavezani skleniti pogodbo in predmet tudi kupiti.
- JAVNO ZBIRANJE PONUDB je lahko zavezujoče ali nezavezujoče.
Zavezujoče zbiranje ponudb ne poteka v živo, ponudbe se pošiljajo preko emaila ali po pošti. Tudi v tem primeru ima vsak predmet izklicno ceno in je tudi v tem primeru običajno potrebno vplačati varščino, katera se vam vrne v primeru, da niste ponudnik najvišje cene ali pa se vam všteje v kupnino, če ste zmagovalec dražbe. V primeru, da ste najvišji ponudnik, ste tako vi kot tudi prodajalec zavezani skleniti pogodbo in predmet tudi kupiti.
Nezavezujoče zbiranje ponudb tudi ne poteka v živo in se tudi kot pri zavezujočem zbiranju ponudb, ponudbe pošljejo po pošti ali preko emaila. Pri tem primeru zbiranja ponudb nimajo vsi predmeti izklicne cene, tako, da imate odprte možnosti in lahko ponudite poljubno vsoto ali znesek za vam zanimiv predmet dražbe. Razlika je predvsem tudi v tem, da v večini primerov ni potrebno predhodno vplačati varščine preko bančne transakcije. Če pa je ta obvezna, se vam v primeru, da ste na dražbi zmagali ta vračuna v kupnino, v nasprotnem primeru pa se vam povrne. Kar je še bistvena razlika, je ta, da vam pri tem načinu zbiranja ponudb, prodajalec ni zavezan prodati predmeta, četudi ste morebiti najvišji ponudnik.
- KLASIČNA PRODAJA
Pri tem načinu prodaje so pogoji prodaje v celoti odvisni od prodajalca.
Javna dražba z zviševanjem in zniževanjem izklicne cene? Kako poteka in kaj sploh je?
Dražba se začne po pravilih dražbe z nižanjem cene. Ko dražitelj sprejme ceno javne dražbe z zniževanjem izklicne cene, se dražba nadaljuje po pravilih dražbe z višanjem cene. V tem primeru je dražitelj sprejel dražbo z zniževanjem cene in je tako to izklicna cena drugega dela dražbe. Nekdo drug od dražiteljev pa lahko sprejme višjo ceno dražbe z zviševanjem cene in tako poteka dražba naprej po pravilih zviševanja cene.
Ko je predmet našega zanimanja premičnina (avtomobil), kako naj bomo prepričani, da je ta v voznem stanju?
Glede na to, da pri tem načinu prodaje in kupovanja predmetov velja pravilo »videno kupljeno« in, da ne moremo po nakupu uveljavljati raznih reklamacij, je dobro, da se pred nakupom posvetujemo ali pozanimamo pri prodajalcu o stanju premičnine ali drugega predmeta, ki nas zanima. Predmet si lahko seveda tudi predhodno ogledamo in se tako z gotovostjo prepričamo o brezhibnosti ali o napakah.
Po uspešnem nakupu, prenehajo določene pravice. Katere?
Ko se kupnina izplača, prenehajo določene pravice tretje osebe do premoženja, katero je predmet prodajne pogodbe. Sem sodi zemljiški dolg, hipoteka ali zastavna pravica, stavbna pravica ali stvarno breme in osebne služnosti, če so te bile pridobljene po začetku stečajnega postopka. Prav tako preneha pravica do obremenitev in do prepovedi odtujitve.
Ali si je pred udeležbo na dražbi možno ogledati predmete, ki me zanimajo in katere želim kupiti?
Običajno si je predmete, ki bi nas utegnili zanimati možno ogledati predhodno, tudi pred plačilom varščine. Seveda se je potrebno predhodno dogovoriti za ogled in je običajno ta določen že v priloženem dokumentu o dražbi.
Obveznosti izbranega ponudnika na dražbi so?
Obvezna in v prvi vrsti je prodajna pogodba, izplačilo kupnine ter izpolnjevanje drugih obveznosti, v kolikor so te navedene v pogodbi. Razen v primeru klasične prodaje, ko se vse dogovarja in je odvisno neposredno od prodajalca.
Ali je spletni portal nepremičnine365.com prodajalec?
Ne in tudi dražbe ne potekajo v prostorih spletnega portala. Portal vam zgolj ponuja informacije in vam razkriva dražbe tako doma kot v tujini. V kolikor pa bi potrebovali pomoč ali svetovanje in podporo pri sodelovanju na dražbi, pa so vam strokovnjaki na tem področju s portala vselej na voljo.
Podane so tudi cene paketov. Ali te vključujejo DDV?
Glede na to, da nismo DDV zavezanec (v skladu s 1. točko 94. člena Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1) DDV ni obračunan), je v ceno že vključen davek.
Obstaja tudi možnost brezplačne registracije. Katere informacije dobim s pomočjo le te?
Mogoče najbolj pomembno – obveščanje o zanimivih dražbah, da vam več nobena ne bi »ušla«. Vidna je tudi višina varščine, kratek opis, slika in tudi izklicna cena.
Če zakupim paket, katere informacije pridobim s tem?
Če se odločite za zakup paketa, so vam pravzaprav na voljo vse informacije, katere potrebujete zato, da sodelujete na dražbi. To pa so lokacija prodaje, kdo je prodajalec in tudi njegov kontakt, naslov za pošiljanje ponudb, datum in ura dražbe, priložen dokument in seveda obveščanje o najbolj zanimivih dražbah.
